男子贷款392万买房,烂尾后拒绝还贷遭银行起诉,法院如何判决? (转载)

  • 2022-02-23 20:10
  • by 刘管家
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“楼盘烂尾了,开发商也倒闭了,我凭什么要还银行392万?”面对镜头的许先生很是委屈地说道。

“欠债还钱,天经地义。你借了银行的钱,你不还谁还?”银行这头说起来也是头头有道。

男子贷款392万买房,烂尾后拒绝还贷遭银行起诉,法院如何判决?

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如果你要是问人:楼盘烂尾,开发商也破产了,购房者还需要继续按揭吗?那十有八九的人都会说:必须还,否则后果不堪设想。

可近日,一起嘉兴中院的判决却推翻了大家以往的认知。那么,这起案件是什么呢?法院的判决又是什么呢?

小房换大房

“夜上海夜上海,你是个不夜城”,上海位于中国东部,长江的入海口,东临东海,西与浙江相接,北与江苏相接,地理位置优越,是我国经济、贸易、金融以及科技创新中心。

嘉善是浙江省嘉兴市的下辖县,离上海不过80公里,开车一个小时左右就到了。相比于上海,嘉善的空气清新,环境优美,而且交通还不拥挤,一到节假日,很多上海人就会来嘉善度假。

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嘉善的房价自然也比上海低得多,据数据统计,2014年,嘉善房价一平约为6000左右,而当时上海房价一平约为3万。很多人会选择在上海上班,在嘉善买房,上海的许先生就是这些人中的一员。

许先生早些年就来到上海工作,他认真勤奋,已经在上海买了一套小房子。父母年事已高,许先生想着把家里老人接过来,享享清福,自己也能尽尽孝心,于是决定换一套大房子

可是上海的房价实在是太贵了,许先生根本买不起,于是他把目光瞄向了嘉善一处热销的楼盘。当时都在传嘉善将来很有可能会划归上海,很多外地买房投资者闻风而来,一时也推动了嘉兴的房价飙涨。

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“再不下手就晚了”,许先生心想,于是在2014年年底,许先生决定购买一套别墅,可由于别墅的总金额太大了,许先生没有办法拿出全款,他便办理了按揭贷款,以自己上海的这个小房子作为抵押担保,向某银行贷款了392万元

很快,许先生向房地产开发商支付了首付,银行的贷款也下来了,就这样,满心期待的许先生一边定期还贷款,一边等待着新房子。可是令许先生没有想到的是,等待他的却是“既无房,又还贷的”的结果。

哑巴吃黄连,有苦说不出

当时许先生的首付款银行直接一次性发放给了开发商,并没有通过许先生的银行账户,银行当时也是按照规定这样进行的。可是,在2017年,开发商的资金链断了,无法再继续投资开发,建房的工程也就一拖再拖甚至还出现了停工。

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由于开发商无法按时交付房屋,他们便向购房者宣布延迟交房,希望购房者给他们时间来周转。购房者也没有办法,钱都交了还能怎么办,他们也只能等待,祈祷房子能够顺利交到自己手里。

本以为等待会有转机,可哪想到开发商又宣布破产,这下心心念念的楼盘算是彻底地烂尾了。于是开发商在2018年年底,正式向法院提交破产申请,按照相应的法律法规,如果当时许先生所购买的楼盘符合当时的交付条件的话,那么开发商是应该向购房者交付房屋的,因为开发商应履行当时签订的购房合同。然而令许先生没有想到的是,他所购买的别墅还没有竣工验收,这并不符合交付标准,许先生所购买的别墅:无法交房。

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由于不符合交付标准,许先生的购房合同自然无法履行,法院也就解除了许先生和开发商之间的购房合同。许先生面对这样的情况也是哑巴吃黄连,有苦说不出。楼盘已经烂尾,自己也无可奈何,只能接受这个现实。

许先生每个月都要偿还大量的贷款,自己上海的房子也没有了,除此之外,还要还“失去的房子”的银行贷款,既然自己的房子没有了,为何还要去给银行还贷款?于是,委屈的许先生开始咨询律师的相关意见,可令许先生没有想到的是,律师的答复竟然是:必须还贷!

一审许先生败诉

得到律师回答后的许先生仍然心有不甘,想到自己要房没房,挣的钱还要给银行,自己一个人夹在这中间活受气。许先生一咬牙决定:我不还贷款了!

于是在2019年年底,许先生不再向贷款银行支付月供。这边本该收到许先生月供的银行见钱未进账也不干了。银行催促徐生生赶快还贷款,不要做老赖。众所周知,老赖也被叫做失信被执行人。一旦成为老赖,以后出行以及子女的升迁都会受到影响。

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双方都不让步,许先生认为银行没有查清真相,所谓“冤有头,债有主”,银行毫不调查事情的真相;银行认为许先生不可理喻,以往按揭贷款都按时还贷,怎么许先生不还?你既然借了银行的钱,你就要还贷。

双方也就此开始了争论,银行这边是拿出了当时的贷款合同,合同中标明,许先生不论和开发商之间有什么争执与纠纷,都与银行毫无关系。许先生必须按照规定,要么是每个月准时还贷,要么是提前还清或者部分的贷款。许先生看到这个合同也震惊了。

银行看到许先生还是不还账,而且毫不所动,于是在2020年底,银行向嘉善人民法院起诉许先生:要求许先生支付剩余的贷款。嘉善县人民法院在了解双方的情况后,迅速对此案进行了审理。

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嘉善县人民法院认为当时许先生和贷款银行所签订的合同是有效的,于是在审查了相关证据后,嘉善县人民法院认为许先生已经违约了,许先生应该继续履行合同里的偿还义务。

嘉善县人民法院判决:解除许先生与贷款银行签订的《个人购房借款及担保合同》,许先生要偿还贷款银行的本金、利息以及罚息(未按时还贷),总计220余万元

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听到判决结果的许先生感到天都要塌了,自己原本的房子没有了,而且开发商也不退钱,自己还要一下子还给银行220余万元,这简直是赔了夫人又折兵?心有不甘的许先生又向嘉兴市中级人民法院提起上诉,可二审的判决结果与第一次的结果可谓是大相径庭。

二审银行败诉

一审败诉后,许先生向嘉兴市中级人民法院提起上诉,很快,嘉兴市中级人民法院对此案进行了再次调查取证与审理。此次审理与第一次可谓是大相径庭。其实许先生与贷款银行的争论点非常明确:许先生该不该偿还那200余万元。

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这次嘉兴市中级人民法院给出了这样的判决:许先生不用偿还银行的贷款。这也表明银行败诉了。嘉兴中院二审认为:商品房买卖合同被确认无效或者被撤销、解除后,出卖人(开发商)按照相应的法律法规,必须将收受的购房贷款以及本金、利息分别返还买受人(许先生)和担保权人(贷款银行)。依据充分,应予支持,故开发商应承担剩余贷款的还款责任。

那么为何两次的判决会有着这么大的差异呢?首先是两个法院立足的焦点不一样。嘉善县人民法院立足的焦点是:贷款人(许先生)与贷款银行所签订的合同是有效的,那么按照合同,许先生应该偿还贷款银行。

而嘉兴中院则立足的焦点是:商品房担保贷款合同已经被解除,那么许先生的偿还则没有了依据,理应不再还款。

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其实我们仔细观察许先生的案件就会发现,开发商由于破产,没有办法将钱退还到银行和许先生,这本就是开发商应该承担的债务。法院明智判决,将许先生支付的购房款返还给个人,将贷款支付的购房款返还给银行,这其实是一个非常符合情理与法理的判决。

看到这里我们不仅疑惑,为何常有烂尾楼的现象发生呢?

人尽怕之烂尾楼

烂尾楼,顾名思义是指那些已经办理用地以及规划手续后,由于开发商没有资金与能力继续投资建设,停工一年以上的房地产项目,那么,为什么会出现烂尾楼呢?

首先就是国际的经济环境发生了激烈的变化,由于资金来源中止,只能被迫停工,例如当时上海的烂尾楼就是由1997年东南亚金融风暴时引起的。

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其次是局部地区房地产现象过热,经过宏观调控以后,信贷资金收缩,使得工程后续资金跟不上,只好停止。例如当时1993年局部地区出现房地产过热现象,使得海南以及北海地区大部分产生烂尾楼。

还有就是市场定位不准确,明明销售前景很暗淡,却还要建设,这就使得投资者要停工求变。例如当时的南京闹市区新街口的一处烂尾楼,十年之内停了又盖,盖了又停,这就是因为他们对市场认识不足。

还有的是因为一些工程施工质量极其低劣,被迫停工。例如处在温州市中心的一处烂尾楼,由于存在着严重的质量问题,当时建设了有8年之久,但却始终无法完工,只能拆除。最后是由于一些债务纠纷等问题所导致的停工。

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我们应从烂尾楼中得到教训,那就是:房地产业发展,很大程度上超越了国家或地区的经济发展水平。

房地产作为资金密集型产业,烂尾楼则占用了大量的资金,其中更多的是包含了大量的借贷资金。烂尾楼不仅影响着城市形象,还浪费了大量的土地资源,更甚者还打击了投资者的信心。一般来说,烂尾楼有四种解决之道:拍卖、炸毁了事、政府倾斜政策以及包装变脸。

现在大家一般购买的是期房,一旦遇到烂尾楼的官司大多数情况下:购房者必须偿还银行贷款。开发商由于破产跑路了,导致烂尾楼,而购房者的房子也得不到,还要偿还银行的贷款,可真叫做哑巴吃黄连,有苦说不出。

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这次判决,许先生心里的大石头也终于落下了,而且此次判决结果,也让同样情况的购房者看到了希望!


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